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别扯面粉贵过面包地价贵过房价根本不存在

2018-08-30 19:24:17

别扯“面粉贵过面包”,地价贵过房价根本不存在

开发商买地也说买不起,嫌地价太贵。被压得喘不过气的老百姓怨声载道,被抢地高得晕头转向的开发商也是怨天尤人,或许他们还满腹委屈、满腹牢骚,房价贵能怪我吗?地价这么贵我房价能不贵吗?

买地和买房是一个道理,买房的人多房价上涨,买地的人多了是不是也要上涨,虽然不能完全相比,但实际上是一个道理。这下开发商也终于不站着说话不腰疼了,不像以前说买不起房活该了,因为说这些话的人早就不拿地了,他哪能体会买东西有多难啊!

于是,现在的开发商们也不否认高房价了,但是出奇一致地将高房价归咎于高价卖地。面粉贵过面包也不知从何而起了,安家新媒体曾记得很多年前任志强和潘石屹都说过,但当时只是个例现象,总之,这两年说得特别多,而且这种现象越来越普遍。高房价总算有了理由,什么丈母娘推高房价,什么刚需太多都是扯,高房价就因为成本太高了,地价那么贵,房价能便宜得了吗?

6月1日,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。而这个被称为钱袋子的信达地产疯狂造地王,2015年至今信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王。这还只是冰山一角,像信达这样地王央企造的比比皆是。今年以来全国各地的地王,超半数为国企造。

继沪广土拍升温之后,6月2日北京终于迎来3宗地块入市,距上次拍卖会已过去近一个月,90/70政策并未阻挡房企拿地热情。最终三地成功出让,共揽金32亿元。

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海淀区海淀北部地区整体开发中关村环保科技园HD-地块(下简称海淀地块),经过29轮竞价,最终被龙湖以14.1亿元竞得,成交楼面价30228.97元/平米,溢价率107%。顺义区后沙峪镇SY地块(下简称顺义地块),经过40轮竞价,最终由47号阳光城以7.5亿元并配建68000平方米异地保障房拍得,楼面价19198.77元/平方米,溢价率50%,若加上异地配建成本等因素,地块实际住宅部分楼面价或超4万元/平方米。

特别是延庆一地块出让,现场13家房企竞价,最终天润诚泽(一级开发)以10.425亿元的总价,配套31500平方米自住房的代价取得。楼面价4.3万,是房价3.5倍。

中原地产分析师张大伟感慨,开发商疯了!地王和房价已经基本没有关系了!

一边是上边三令五申、严格要求确保房地产市场稳定,确保去库存,一边却是不断上演天价地王的戏码。你以为市场就像我们看到的这么简单?就仅仅是一个地王决定高房价的逻辑?

安家新媒体很好奇也想问,既然都说了面粉贵过面包,可为什么还削尖了脑袋往里钻呢?都趋之若鹜地去买面粉呢?明知道面粉贵?为什么还要买?为什么还要当开发商?您说您讲的是情怀?跟房地产有感情?做房地产有?

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可任志强以前却不是这么讲的,他说开发商作为商人就是要追逐暴利,再不济也是追逐利润。资本逐利,任志强说的是没错的。如果这里没有利,谁还会起早贪黑?

所以别扯情怀,都是狗屁!

一个开发商说得好,不拿地,等死;拿地,找死。另一个开发商也表达了同样的意思,拍不了地难受3天,拍到地王可能3年都不解套。还有开发商也说,不拿地,就会立刻死掉。拿高价地即便是亏钱,起码暂时还能活下去。

开发商的痛诉恰恰反映了地王的恐怖,好像地王能把人逼死,不拿地王是死,拿了也是死,但后者尚有生存希望,所以每个拿地王的似乎都在拿命赌明天,都在对赌上边不允许房价不涨,都在赌未来预期是上涨的。加上,众多开发商趋之若鹜,地价能不涨吗?

房价地价,究竟是先有鸡还是先有蛋的关系,永远也扯不清。有人说地价贵,房价就贵,也有人说因为房价贵,变相拉高了地价,你敢说哪个没道理?

另外,说面粉贵过面包,是基于什么原因说的?大都是,楼面价4万拿下,说未来房价不卖万就得亏本,实际上,很多也确实是涨到了这个价格。安家新媒体不知道面粉贵过面包从何而来?其实是这样的,他们认为,楼面价4万,当下周边房价也就3万,所以说面粉贵过面包。试问一下,有这么比的吗?周边房价3万,当初拿地几万?如今拿地4万,你未来卖多少钱?完全不具备可比性。所以参考物很重要。你非要拿品牌面粉跟普通馒头比,那可不,面粉贵过面包嘛!

再说,以前地价没这么高,房价暴利也不低,但也没见哪个开发商讲情怀啊?说明还是认为在这块地上可以榨出油来,否则都认为不值都不买这地不就流拍了吗?我看到的是流派情况很少,反而溢价率很高。

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实际上,根本上还是百姓,然后有了高房价,地价也才有底气。这时候咋就不讲需求了呢?这时候咋又不说面粉贵过面包存在即合理了?

这注定是个大开发商的时代,不但因为他们有钱拿地,更是因为他们敢溢价拿地。地价是否贵过房价?面粉是否贵过面包?这都是靠参照物才能比较出来的,没有参照物比较说出来的贵不贵都是耍流氓。

中国政法大学教授胡继晔说过,地王们拿地的动机之一就在于要让百姓认为面粉比面包还要贵。安家新媒体认为,拿地后在此舆论基础上再卖高房价。

实际上通过地王先影响周边二手房房价,人家会想,你个面粉都卖那么贵,我这都是面包也得涨价,然后地王以后也可以卖高房价了,就是这么个逻辑。

所以,所谓面粉贵过面包,应该用这个面粉做出来的面包比,而不能拿过期的面包比。超市里过期面包都扔垃圾桶的。

当然,地王像今天这样天天都在被刷新,可真不是什么好事,至于是谁推高了,是谁在不断制造地王,以后再说,您比我明白。

刘光宇,安家杂志评论部主任

别扯面粉贵过面包地价贵过房价根本不存在

,安家新媒体主编,资深房地产评论人。

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